本站获得消息 ，2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。
围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。
涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。
1、鼓励开发商建设租赁住房，提供优惠政策，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。
租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。
开发商，是最会赚钱的企业之一，无利不起早呀，不管你怎么说支持，不给政策，不给优惠，他可不当冤大头。现在利好来了，动力就有了。
2、创新团体批量购买租赁住房信贷产品。
租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
调动各方面的积极因素，鼓励相关企业批量购买租赁住房，用信贷加杠杆，给你赚钱的机会。
3、支持发放住房租赁经营性贷款。
住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
4、创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。
以后，房地产市场单一销售模式会增加更多的成员。金融支持住房租赁市场专业化、多元化、规模化、可持续发展，从短期看，有助于提升存量资金利用效率、便利与吸引增量资金，满足租赁住房全周期、多层次合理融资需求，吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质项目。从中长期看，有助于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择，推动房地产行业与企业新发展模式的形成。
金融支持住房租赁行业的政策为什么是现在发布？这个时机有什么特殊含义吗？要知道，我国的金融体系倾向于用抵押担保方式对融资进行增信保障。但是以前：
- 纯租赁地块70年土地使用期内只能用于租赁，不能单独销售，租赁土地作为不动产不能用于抵押担保；
- 按一定比例配建的租赁住房项目，也有规定，自持房产须作为单一产权进行不动产登记，该房产不得抵押；
- 对于转租模式的轻资产长租公寓，由于对房屋没有所有权，更无法提供抵押。
本质原因是什么呢？租赁行业的成本侧是房价，收益侧是租金，而融资的成本侧是利息。也就是说，租金/房价 - 贷款利息 至少为正，这融资才是有逻辑的，有利可图的，对吧。
但是过去，房地产市场融资的模式完全在于土地价格的上涨和房价的上涨。也就是说：
- 把金融支持（信托、贷款等）投给居民买房，是因为住房持有期内，房价的上涨速度（再加上租金的补充）完全超过了贷款利息（融资成本），这说明这种融资是有利可图的、逻辑是自洽的、并且是可持续的；
- 把金融支持（信托、贷款、债券等）投给房地产开发企业，是因为在房地产项目开发周期内，房价的上涨速度、以及土地价格的上涨速度完全超过了贷款利息（融资成本），这说明这种融资是有利可图的、逻辑是自洽的、并且是可持续的；
- 不把金融支持（贷款、REITs等）投给住房租赁行业，是因为租赁行业的收益率低于融资成本，无利可图、逻辑不自洽、当然也就不可持续。
租赁市场最主要的问题是商业模式没有走通。
如果由政府牵头做成公益性质的话，那就是会到类似以前厂矿企业和事业单位的分配福利房的模式。这对职工或者老百姓而言是好事，但问题是政府现在没有钱了，修福利房必然又要发债，现在地方城投债的规模已经很大了，还要继续增发下去滚雪球吗……
如果完全交给市场，交给盈利性的企业做这间事情，那么租赁住房的利润又从何而来？目前房地产开发住宅类开发项目的净利润（不计入车位）可能就只有5%左右，这还是按照比较理想的去化周期3年左右计算的，而租赁型的物业，资金回正周期有多长就可想而知了。除非政府在土地端有较大让利的空间，但显然这是很困难的。
所以租赁型住宅物业的定位和商业模式，高层一定要想清楚——到底是福利还是盈利。
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